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Entenda as diferenças entre as garantias locatícias disponíveis no mercado

Postado por Acir Administradora em outubro 2, 2018
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Encontrar um imóvel que se adeque ao interesse e ao bolso de quem procura, raramente é tarefa fácil. Mas, com certa dose de persistência, ela sempre é superada. Só que a saga do aluguel não termina por aí, encontrar o imóvel desejado é só a primeira etapa do processo de locação.

O proprietário, com seu total direito de se proteger, exige medidas que garantam que o pagamento será realizado até o fim do contrato. Para isso o futuro inquilino precisa apresentar a garantia locatícia, ou seja, em caso de inadimplência ou danos ao imóvel caso o mesmo não arque com as despesas a garantia apresentada será acionada.

Hoje existem várias opções de garantias que podem se adequar ao perfil de cada inquilino e proprietário, possibilitando não só a agilidade para alugar como também uma melhor negociação entre as partes interessadas.

A opção mais frequente é a indicação de um fiador que apesar de ser ainda uma das mais utilizadas, também é a mais burocrática.

Para o futuro inquilino a vantagem é não possuir custos adicionais na apresentação da garantia, porém conseguir um fiador não é tarefa fácil e nem sempre dá para contar com essa opção porque ela possui uma série de regras que visam assegurar a segurança da garantia apresentada.

Então, para ajudar a você, proprietário e inquilino, vamos esmiuçar as diferenças entre as principais garantias e as novas opções que existem no mercado:

 

Fiador

Muitas pessoas na hora de utilizar essa garantia acreditam que é necessário somente ter um imóvel para ser fiador, porém existem outros detalhes importantes a serem observados para qualificar esse fiador como apto para a locação.

O fiador é aquele que será acionado em caso de não pagamento do aluguel e encargos, ou até mesmo por danos causados ao imóvel e que o inquilino não assumiu o pagamento.

Por isso no momento da análise o fiador deve apresentar renda compatível com o valor da locação que deve atingir, no mínimo, o valor de 3x o valor do aluguel + os encargos do imóvel (condomínio e IPTU) e possuir um imóvel próprio em seu nome na mesma cidade onde está ocorrendo a locação.

Essa exigência pode variar de acordo com a negociação ou processo de cada administradora, advogados responsáveis pela locação ou proprietários, porém esse formato é ainda o mais utilizado para avaliar.
Não é um processo necessariamente rápido, já que toda a documentação precisa ser analisada e aprovada.

Algumas dúvidas comuns sobre quem pode ser fiador são: não é necessário que o fiador seja parente do inquilino; o fiador não pode ao mesmo tempo ser inquilino do imóvel; se o fiador(a) for casado(a) os dois assinam o contrato e entram juntos como garantidores da fiança; se o imóvel é partilhado, ou seja, possui mais de um proprietário todos precisam ser analisados e assinar o contrato de locação como fiadores.

 

Seguro fiança

Se o inquilino não consegue encontrar um fiador, tem a opção de fazer um seguro fiança. Essa alternativa é oferecida por seguradoras. Nesse caso, o inquilino paga um valor mensal para assegurar que as despesas serão cobertas em caso de inadimplência em relação ao aluguel.

Essa é uma opção com grandes vantagens para o proprietário do imóvel. Se acontecer a inadimplência, a seguradora assume o pagamento de aluguéis e encargos até a ação de despejo ser concluída e dependendo da cobertura da apólice inclui cobertura para danos causados ao imóvel – porém é importante ressaltar que essa cobertura só será válida com a apresentação do laudo inicial de vistoria do imóvel que é parte fundamental e integrante do contrato de locação.

O seguro fiança vem ganhando espaço no mercado ao longo dos anos já que está cada vez mais difícil encontrar pessoas dispostas a assumirem o risco de ser fiador.

Inicialmente o seguro fiança era pago pelo inquilino, porém com a quantidade de imóveis em oferta e a demora na locação dos imóveis muitos proprietários estão assumindo ou dividindo com os inquilinos o pagamento do seguro fiança, garantindo não só um diferencial importante na hora de alugar como também maior segurança em caso de uma situação de inadimplência do inquilino.

A taxa varia, mas costuma ficar entre um aluguel e um aluguel e meio por ano. Mesmo que o inquilino pague o aluguel sem atrasos até o final da locação, não terá o retorno do investimento realizado no seguro fiança.

 

Credpago

Uma nova opção no mercado e que já vem sendo utilizado com muito sucesso é a garantia pelo cartão de crédito, ideal para pessoas que não querem perder tempo, profissionais autônomos/liberais e quem simplesmente não quer abrir detalhes de sua renda.

Seu funcionamento é similar ao seguro fiança, porém há algumas vantagens em relação ao seguro fiança:
O seu custo é bem menor em relação a parcela do seguro, o seu valor é de 8% em cima do valor do aluguel + encargos (IPTU e condomínio). Há também uma taxa pela utilização do serviço: a taxa setup, no valor único de R$60,00 dentro da vigência do CredPago.

A sua análise é menos burocrática, pois não precisa comprovar renda e, com isso, mais rápida: o retorno vem em 15 minutos.

Para utilizar essa opção como garantia deve-se observar alguns critérios: o cartão de crédito utilizado precisa ter o limite total de 4x o valor do aluguel + encargos (não precisa ser disponível) e o limite disponível do cartão de crédito precisa ser no valor das 12 parcelas + a taxa setup.

 

Caução

O depósito caução consiste no pagamento de 3x o valor do aluguel somente, esse valor é pago antes do início do contrato e fica sob responsabilidade do proprietário que deverá deixar depositado em caderneta de poupança até o término da locação.

O pagamento da caução, não significa pagamento antecipado de aluguel, como muitos pensam erroneamente. Esse valor é para garantir o proprietário em caso de inadimplência ou em caso de danos ao imóvel.

Para o proprietário é uma das garantias mais inseguras, porém representa uma facilidade para o inquilino que não possui fiador e que não quer perder valores com o seguro fiança ou credpago.

No término do contrato, caso não haja dívidas, dano ao imóvel ou necessidade de manutenção, ele recupera o valor da caução corrigido pelo valor da poupança.

Uma prática muito utilizada por proprietários que alugam direto é deixar que o inquilino more sem pagar os últimos 3 meses para compensar o valor da caução, o que coloca essa locação em grande risco uma vez que após os três meses ele pode não sair do imóvel ou o proprietário ter uma surpresa desagradável quanto ao estado de conservação do mesmo.

Fica a dica, a garantia só pode ser devolvida após vistoria final do imóvel.

 

Título de Capitalização

Uma modalidade que é uma excelente opção para quem quer fugir do seguro fiança e pretende alugar um imóvel em que o proprietário não aceita depósito caução.

Essa garantia funciona de forma similar a caução, porém é realizada uma capitalização junto à seguradora e o dinheiro fica aplicado lá durante o tempo de contrato.

O valor da capitalização é negociável e em média varia de 6 a 12 vezes o valor do aluguel e encargos.
No final do contrato de locação o inquilino resgata 100% da aplicação e mais a correção pela caderneta de poupança, desde que não haja débitos.

Para o proprietário a vantagem é ter um valor de fundo maior em caso de inadimplência e danos ao imóvel, lembrando que assim como no caso do seguro fiança é necessário o laudo de vistoria inicial para que o reembolso seja válido quando acionado por conta de danos.

Para o inquilino além de ter maior flexibilidade, tem a garantia que o valor está aplicado e que o receberá de volta no final da locação.

Alguns pontos são importantes de ressaltar, principalmente nesse momento em que o mercado vem sofrendo inúmeras mudanças e que a disputa pela locação dos imóveis se torna cada vez mais acirrada:

Independente da garantia escolhida sempre será feita a análise dos candidatos, o futuro inquilino deve apresentar renda compatível com o valor da locação, ou seja, possuir ganhos iguais ou superiores a três vezes o valor do aluguel e encargos do imóvel; não possuir restrições no CPF.

Hoje o processo de análise se tornou mais flexível e mesmo para aqueles que não possuem carteira assinada, a comprovação de renda também pode ser feita por extrato bancário.